Ein Objekt richtig bewerten

Der Immobilienmarkt ist stets im Wandel. Dies gilt für alle Bereiche des Immobilienmarktes. Vor dem Kauf/Verkauf sollte man also immer eine genaue Wertermittlung vornehmen.

Bei Rendite Immobilien wird in der Regel das Ertragswertverfahren angewandt. Hier werden einfach ausgedrückt der Bodenwert der Immobilie und die jährlich erzielten Mieteinnahmen abzüglich Betriebskosten berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren ist eines von drei anerkannten Verfahren für die Immobilienbewertung laut Wertermittlungsverordnung.

Formel Ertragswertverfahren:

Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert pro m²) + Gebäudeertragswert ((Rohertrag – Bewirtschaftungskosten – Bodenverzinsung) x Vervielfältiger) + / – sonstige wertbeeinflussende Faktoren = Ertragswert

Für den Rohertrag wird die Ist-Miete oder die ortsübliche Miete für vergleichbare Immobilien herangezogen. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Verwaltung und Instandhaltung, Abschreibungen und das sogenannte Mietausfallwagnis. Das Mietausfallwagnis ist das Risiko einer Ertragsminderung, die beispielsweise durch Leerstand oder nicht erbrachte Mietzahlungen entstehen kann.

Die Bodenverzinsung ergibt sich aus der Multiplikation des Bodenwerts und des Liegenschaftszinses. Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem Immobilien marktüblich verzinst werden. Der Vervielfältiger berechnet sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer.

Mit dieser Berechnungsmethode sind viele Eigentümer überfordert. Wir raten dazu, die Objektbewertung immer einem Profi zu überlassen.

Warum wir keine Bewertung ohne Besichtigung durchführen?

Zwar könnten wir mit allen Unterlagen den Wert der Immobilie gemäß des Ertragswertverfahrens ermitteln, jedoch hat jede Immobilie ihre einzigartigen Merkmale, die den Wert positiv oder negativ beeinflussen z.B. Bauschäden oder besondere Ausstattungsmerkmale. Um eine präzise Wertermittlung durchführen zu können, brauchen wir also eine genaue Vorstellung vom Objekt.